相談内容

中国に住む中国人が、日本にある、実は「価値のない」不動産を騙されて買ってしまうというケースがあります。

「価値がない」不動産というのは、どのような不動産をいうのでしょうか。実際に当事務所が相談や依頼を受けた実例をいくつかご紹介しましょう。

銀行に抵当権が付けられるケース

1つ目は不動産に銀行の抵当権など、完全な所有権を制限する別の権利が付けられていたというケースです。たとえば、銀行などの抵当権がついている不動産は、銀行に対する債務の返済が滞った場合に、銀行が抵当権を実行して、その不動産を競売することができますので、そのような不動産を購入しても権利を失うリスクがあります。抵当権以外の別の権利としては、地上権、地役権などの権利や、仮登記がついている場合などがあります。

このような不動産を購入する場合、その制限に応じた減額をした価格が不動産の適正価格ということになります。

したがって、そのような所有権を制限する権利の存在を認識しないまま、行うべき減額査定をせずに、あたかも制限のない所有権があるかのような価格設定で不動産を購入すれば、大きな損害を被ることになります。

購入後多額な支出が必要となるケース

２つ目は、購入後、経済的に多額の支出が必要となることが明らかに予想されるため、価値がないというケースです。たとえば、購入した土地が公道に通じていない、いわゆる無道路地であるために、土地を購入した後に、周囲の地権者と交渉をして道路の開設ができなければ、実際には土地が使用できないというような場合や、土地上に古い家屋が建っており、その解体や修繕に多額な費用が必要となるような場合、土地上の建物に賃借人が居住しており、不動産の購入後に立ち退き交渉を行い、多額の立ち退き料の支払いや弁護士費用などを負担しなければならないというような場合などです。

法律上の使用制限が付いているケース

３つ目は、購入した不動産に法律上の使用制限などが付いているという場合です。たとえば、不動産の中に遺跡があり、法律により使用方法に制限が加えられる、というような場合などがあります。

 弁護士に相談後

このようなケースでは、売買に不動産業者が介入している場合であれば、売買契約書や重要事項説明書の記載がどうなっているか、という点が非常に重要になるため、まずは法律相談の際にそれらの書類を弁護士が確認、精査をすることになります。

また、売買契約の際に、不動産業者や売主からどのような説明を受けていたのか、という点も重要になるため、売買契約に至る経緯を具体的に確認させていただくことになります。仮に、十分な説明を受けており、全て事情を承知のうえで、そのような売買契約をしていたとすれば、騙されたと評価するのは難しいということになります。

相談後、売買契約に至る経緯を証明できるようにするため、不動産業者や売主との会話を録音し、証拠化するようにアドバイスする場合もあります。

そのうえで、内容証明郵便を出して相手方と交渉するところからスタートし、仮に交渉がうまくいかない場合は訴訟を起こすことになります。

弁護士のコメント

登記情報により確認できる事項であれば、売買契約前に登記情報を確認すれば、正しい情報を把握することができ、日本人は必ずそれを行います。しかし、中国では不動産の登記情報が日本のように公示されていないため、中国人の方は登記情報を確認するという発想を持つことができず、客観的に確認できる情報を十分確認しないまま売買契約をしてしまうという場合があります。

また、日本の不動産も中国と同様に、場所によって不動産の価値は全く違います。一般に大都市圏ほど不動産の価値は高く、田舎ほど安いという傾向があります。

もっとも、大都市圏の不動産であっても、上記のような価値のない不動産もありますので、都会の不動産だからといって高い価値があると思い込んで、十分な調査をしないまま売買契約をするのはリスクがあり、注意が必要です。

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